HF 한국주택금융공사

대출이 실행된 이후에는 상환방법, 상환기간, 거치기간, 만기에 갚을 금액 등은 바꿀 수 없어요.

다만, 대출금 납입 예정일(원리금 납입일)은 1년에 최대 3번까지 변경 할 수 있어요. 납일일을 바꾸면 전체 대출기간동안 납부하는 총이자가 많아질 수도 있으니 변경 전에 꼭 확인해야 해요.

보금자리론은 중간에 돈을 갚으면 수수료가 있어요. 공사의 보금자리론은 대출을 이용한 기간이 오래될수록 수수료가 줄어드는 '슬라이딩 방식'을 사용하고 있어요.

 

계산식: 중도상환원금 × 중도상환수수료율 × (3년-대출 경과 기간) ÷ 3년

 

적용 기준은 다음과 같아요.

 

ㅇ2022.6.30. 이전 대출 : 3년 이내 상환 시 최대 1.2%

ㅇ2022.7.1. 이후 대출 : 3년 이내 상환 시 최대 0.9%

ㅇ특례보금자리론 : 면제

ㅇ2024.1.30. 이후 대출 : 3년 이내 상환 시 최대 0.7%

(단, 사회적배려층·전세사기 피해자 : 면제)

ㅇ2025.4.1. 이후 대출 → 3년 이내 상환 시 최대 0.5%

(단, 사회적배려층·다자녀가구(3자녀 이상, 24.1.30. 이후 신청분)·전세사기 피해자 : 면제)

 

중도상환수수료는 공사 홈페이지에서 직접 확인할 수 있어요.

 

ㅇ 홈페이지(www.hf.go.kr) 자주찾는 메뉴 [인터넷금융서비스] → 공동인증서(구 공인인증서) 로그인 → [My HF] → [주택담보대출] → [원금 및 이자납부]

개인회생 채무자의 경우 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 에 의해 연체관리를 실시해요.

 

고객님의 개인회생 신청에 따른 공사의 업무 처리 절차와 고객님께서 받게 되는 불이익은 아래와 같아요.

 

① 중지 · 금지 명령이 내려진 경우 관련법 상 변제를 받거나 요구하는 행위가 일체 금지되어 채무자로부터 변제받는 일체의 행위가 불가능해요. 따라서 자동이체 정지 등의 원리금수납도 금지돼요.

② 개인회생 개시결정이 내려진 경우 대출 전액을 바로 상환해야하는 기한의 이익 상실 처리가 적용돼서 남은 대출 잔액 전체에 대해 연체이자가 붙어요.

③ 변제계획 인가결정이 내려진 경우에는 법률에 의한 경매가 진행돼요.

 

공사는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의거하여 해당 절차를 진행해요. 따라서 개인회생을 신청하기 전에 공사 담당자와 충분히 협의하시기 바라요.

보금자리론 이용시 소득세법에서 정한 조건을 충족하면, 납부하신 이자에 대해 연말정산시 최대 연 2천만 원까지 소득공제를 받을 수 있어요. (소득세법 제52조, 2024년도 기준, 2024년 이후 신규 대출자 적용)

 

ㅇ 소득공제요건

1) 대출받은 분이 근로소득자인 소유자일 것

2) 대출받은 분이 무주택자이거나 1주택 세대주일 것

3 )집을 살 당시 공시가격이 6억 원 이하일 것

(2024년 이전 대출은 5억 원, 2019년 이전 대출은 4억 원 적용)

4) 소유권 등기일로부터 3개월 안에 대출을 받았을 것

 

ㅇ 공제 한도

1) 상환기간 15년 이상이고, 고정금리이며 거치기간이 없는 경우 : 2000만원 공제

2) 상환기간 15년 이상이고, 고정금리이거나 거치기간이 없는 경우 : 1800만원 공제

3) 상환기간 15년 이상이며, 그 외 조건에 해당하는 경우 : 800만원 공제

4) 상환기간 10년 이상이고, 고정금리이거나 거치기간이 없는 경우 : 600만원 공제

 

주의할 점은 다음과 같아요.

 

1 조건을 충족하지 못하면 소득공제를 받을 수 없어요.

2) 조건을 충족하더라도 적용되는 세율이나 대출 조건에 따라 세제혜택은 달라질 수 있어요.

3) 주택금융공사는 국세청에 대출 자료를 제공할 뿐, 소득공제 여부를 최종 판단하지 않아요. 최종 판단 권한은 국세청에 있어요.

4) 소득세법이 개정되면 조건 또한 달라질 수 있어요.

5) 고객님의 대출이 소득공제 대상이 되는지는 반드시 국세청 고객센터(☎126, http://call.nts.go.kr)에서 확인해 주세요.

□ 보금자리론은 원칙적으로 1순위 대출이어야 해요.

- 다만, 아래 항목은 보금자리론보다 우선 순위가 가능해요. 

 

(1) 전세권이나 공공기관이 공공 목적으로 설정한 권리(예: 지상권, 지역권)

 

(2) 주택도시기금대출, 공사 보금자리론, 나라사랑대출인 경우

- 다만, 공사 보금자리론이 선순위로 있는 경우에는 아래 조건 중 하나를 만족해야 해요.

① 선순위와 후순위 보금자리론의 은행과 채무자가 같아야 해요.

② 둘 다 공사에서 사전심사를 받은 경우로, 채무자가 같아야 해요.(은행이 달라도 가능)

이 때 ①, ②에서 부부는 같은 사람으로 간주해요.

 

마지막으로, 신청한 보금자리론 보다 우선하는 제한물권이 2건 이상이어도 신청 가능해요. 

□ DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)란 연소득 대비 부채상환금액으로 부채를 상환할 수 있는 상환능력을 판단하는 기준 지표

 

ㅇ DTI 계산식 : (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) / 연소득

 

 

□ 보금자리론 관련하여 DTI 60% 초과되는 경우 대출심사 불가(단 전세사기 관련 보금자리론 신청은 DTI 100% 이내)

 

ㅇ 대출 상담 및 신청 과정에서 신청인의 CB 점수 및 대출현황을 조회하는 경우 "본인 조회”로 구분하여 조회기록이 남지 않으므로, 신용등급 하락 등의 불이익이 없습니다.

1. 체감식 분할상환(원금균등분할상환방식)

 원금균등분할상환방식이란 대출원금을 대출기간에 따라 균등하게 나누어 매월 일정한 금액(원금)을 상환하고 이자는 매월 상환으로 인해 줄어든 대출 잔액에 대해서 납부하는 방식입니다. 매월 상환하는 원금은 일정하지만 이자는 초기에 많고 상환회차가 지날수록 줄어드는 특징이 있습니다.

원금균등분할상환방식은 초기에 납입하는 금액이 많아 상환부담이 있지만, 회차가 지날수록 이자가 줄어들어 상환금액이 줄어드는 효과가 있습니다.

 

2. 원리금균등분할상환방식

 원리금균등분할상환방식은 대출만기까지의 총이자 금액을 미리 산출하여 원금총액에 더한 금액을 대출기간으로 나눔으로써, 원금과 이자의 합계금액이 매월 일정하게 납부되도록 만든 방식입니다. 초기 회차에 상환하는 금액에는 이자가 많고 원금이 적지만 회차가 지날수록 이자금액이 적고 원금회수가 많아지는 방법으로 원금균등분할 상환방식의 상환액이 매월 달라지는데 비하여, 매월 납부하는 분할 상환원리금액이 동일한 특징이 있습니다.

원리금균등분할상환방식은 매월 일정금액을 상환한다는 장점이 있는 반면, 초기 상환원리금에는 원금에 비해 이자의 비율이 높기 때문에 조기상환 시 남아있는 원금비율이 높아질 수 있다는 단점이 있습니다.

 

3. 체증식분할상환방식

 체증식분할상환방식은 원리금상환 기간 중에 상환회차별 상환금액이 증가하는 방식입니다. 이 경우 상환회차 별로 원금은 증가하고 이자는 감소하게 되며, 초기 상환금액은 적고 회차가 지날수록 상환금액을 늘려가므로 새내기 직장인이나 향후 소득의 증가가 예상되는 고객에게 적합한 방식입니다.

 다만, 상환회차별로 상환금액이 증가하여야 하므로 조기상환시점, 대출잔액 등에 따라 차회금액 우선상환(조기상환)이 어려울 수 있습니다.

 체증식 상환방식은 만 40세 미만의 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 원금상환이 시작되는 고정금리기간 중에만 적용됩니다. 

 체증식 상환방식은 초장기(만기50년) 보금자리론 이용시에는 선택 불가하오니 신청에 참고하시기 바랍니다. 

□ 보금자리론은 원칙적으로 무주택자만 가능해요. 하지만 집을 옮기는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우라면 기존 집을 3년 이내에 파는 조건(처분조건)으로 이용할 수 있습니다.

ㅇ 기존 집을 보금자리론 대출 실행일로부터 3년 안에 팔지 않거나, 추가로 얻은 집을 검증일로부터 6개월 안에 팔지 않으면 ‘즉시 원금을 갚을 의무’가 발생하고, 미처분 사실 확인일로부터 3년간 보금자리론을 이용할 수 없어요.

ㅇ 다만, 2022년 9월 14일 이전 대출신청한 경우에는 구매한 집 위치(소재지)에 따라 투기지역, 투기과열지구는 1년 안에, 기타지역은 2년 안에 집을 팔아야 해요.

 

□ 분양권 또는 조합원 입주권을 보유하거나, 주택을 지분으로 보유하고 있어도 주택을 보유하는 것으로 판단해요. 

□ 보금자리론 대출 ‘승인일’현재 집값이 6억원 이하여야 해요.

□ 또, 등기부등본(집문서)상 실제 주거용으로 사용되는 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대 주택, 단독주택만 가능해요.

□ 하지만 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등은 대출이 안 되고, 복합용도건축물(‘근린생활시설 및 주택’또는 ‘상가 및 주택’ 등으로 표시된 근린주택, 상가주택, 점포주택 등)은 주택면적이 절반 이상이면 대출 가능해요. (전세사기피해자의 경우에 한하여 주거용 오피스텔 대출 가능)

□ 법적 문제(권리침해-경매, 가압류 등)가 있는 집은 문제가 해결(말소)되면 신청 가능해요.

□ 위반 건축물도 대출 불가능하지만, 서류(공부) 정리 후에는 가능해요.