HF 한국주택금융공사

□ 주택연금 대출잔액은 "현재까지 지급받은 월지급금 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자"를 합한 금액이에요.

- 첫번째 달에는 "[①월지급금] + [②개별인출금] + [③초기보증료] + [①+②+③에 대한 연보증료]“가 대출잔액이 되며

- 두번째 달에는 첫번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 첫번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이에요.

- 세번째 달에는 두번째 달의 대출잔액에 월지급금, 개별인출금, 연보증료, 두번째 달의 대출잔액에 대한 대출이자를 더한 것이 대출잔액이 되는 방식으로 계산되어요.

 

 

 

□ 주택연금은 매월 이자를 현금으로 직접 납부하는 방식이 아니라 가입자(배우자 포함) 사후에 정산하는 방식이에요.

 

 

 

□ 만약 이자를 가입자가 매월 현금으로 납입한다면 월지급금을 받아 이자를 다시 납부하게 되어 실질적으로 월지급금이 감소되고, 소득이 없거나 부족한 어르신이 이자를 갚지 못하여 연체하게 되면 계약이 종료될 수밖에 없어 당초의 평생연금, 평생거주 보장을 목적으로 하는 주택연금 제도의 취지에 맞지 않아요.

 

 

 

□ 다만 이자를 사후에 정산하는 방식을 취하게 되면 대출이자가 매월 대출잔액에 가산되어 늘어나게 돼요.

 

 

 

□ 주택연금 이용 중에는 이자 등 대출잔액을 별도로 상환할 필요는 없지만, 고객의 선택에 따라 중도에 대출잔액 일부 또는 전부를 상환하시어 매월 늘어나는 이자부담을 줄이실 수도 있어요.

 

1. 대출 기준금리는 다음과 같습니다.

- COFIX(신규취급액 기준) (6개월 변동금리)

2. 전용금리는 '기준금리(COFIX(신규취급액기준)+가산금리' 이며,  가산금리는 0.85%입니다.

주택담보대출 상환용 주택연금의 경우 대출 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.

- COFIX(신규취급액기준)+0.85%→COFIX(신규취급액기준)+0.75%

3. 주택연금 대출금리는 취급 금융기관과의 협의를 거쳐 기준금리의 종류(COFIX(신규취급액기준))와 가산금리 수준을 결정한 것으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준입니다.

※ 대출 기준금리 중 CD수익률을 기준으로 하는 금리는 25.10.13.(보증신청 접수일 기준) 이후 취급 잠정 중단 상태입니다. 25.10.13. 이전 CD금리 기준으로 보증신청 접수 및 대출 실행된 건은 CD금리를 유지합니다.

가입시점에 결정된 주택연금 월지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동없이 동일하게 받아요.

 

공사는 최초 주택연금 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영(가입 시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간 중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정)하였기 때문이에요.

 

※ 국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유

 

□ 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상등 원칙에 기반하여 설계되었습니다. 따라서 위험률을 사전에 확정하므로 지급개시 이후 연금액은 변경되지 않습니다.

 

□ 국민연금은 수급대상인 노인세대에게 물가상승률이 반영된 연금을 지급하지만, 경제활동인구의 보험료를 통해 재원을 마련하고 있습니다. 미래의 물가상승률을 연금 지급 전 미리 고려하여 물가상승률에 연동되는 연금액을 산정하는 것이 아니며, 연금액의 물가상승률 연동에 따른 손실을 미래세대의 보험료율 인상을 통해 충당해가는 세대 간 현금유출입 매칭 구조입니다.

 

□ 주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보방안 자체가 다르며, 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없습니다.

 

최근 급속화되고 있는 고령화와 빠르게 증가하는 가계부채에 대비하고자 ‘16.4.25일에 출시된 상품으로, 연령별·자산수준별로 자신에게 적합한 상품을 선택하실 수 있어요.

 

 

① (55세 이상) 주택담보대출 상환용 주택연금

주택담보대출을 상환하고 계신 55세 이상 고객이 주택연금에 가입하여 일부를 일시인출(대출한도의 최대 90%)하여 갚고 잔여분은 매월 연금으로 수령

→ 원리금 상환부담 대신 연금을 수령하여 부채감축 및 노후보장

 

② (40세 이상) 주택연금 사전예약 보금자리론

보금자리론 이용시 또는 기존의 일시상환·변동금리대출을 보금자리론으로 전환시 사전에 주택연금 가입을 약정

→ 부채를 생애전반에 걸쳐 나누어 갚을 유인을 제공하여 분할상환·고정금리 중심의 질적 구조개선 병행

 

 

③ (저가주택보유 기초연금수급자) 우대형 주택연금

부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우, 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만의 주택은 월지급금을 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령하고, 1억 8천만원 미만의 주택은 일반형 주택연금 대비 최대 약 25% 더 수령

□ 가입연령 : 주택소유자 또는 배우자 55세 이상



□ 보유주택수 및 주택가격 : 1주택자 또는 공시가격 등 기준가격의 합산이 12억원 이하인 다주택자



□ 일시인출한도 확대 : 주택연금 일시인출 가능한도를 기존 50%에서 90%까지 늘려 주택담보대출 상환이 더욱 수월해질 수 있도록 함(단, 인출한도는 주택담보대출 상환용으로만 이용가능)



□ 보증료율 : 초기보증료 1.0% / 연보증료 1.0%



□ 지급유형 : 정액형만 가능(지급유형 변경 불가)

 

 □ 대출 가산금리 0.1%p 인하

-  COFIX(신규취급액기준,6개월 변동금리)+0.85%→COFIX(신규취급액기준,6개월 변동금리)+0.75%

※ 대출 기준금리 중 CD수익률을 기준으로 하는 금리는 25.10.13.(보증신청 접수일 기준) 이후 취급 잠정 중단 상태입니다. 

25.10.13. 이전 CD금리 기준으로 보증신청 접수 및 대출 실행된 건은 CD금리를 유지합니다.



□ 주택담보대출이 있는 은행에서 동일 이름으로 주택연금에 가입하면 중도상환수수료 면제



□ 최대 인출한도(대출한도의 90%) 전액 사용 시에도 주택담보대출이 남아있는 경우 일정금액 내에서 서울보증보험의 "내집연금 연계 신용대출" 이용 가능



 

1. 주택연금으로 상환가능한 주택담보대출의 범위는 어떻게 되나요?

 

주택담보대출 상환용 주택연금의 일시인출금으로 상환할 수 있는 기존 대출범위는 은행뿐만 아니라 비은행(저축은행, 보험사, 캐피탈, 증권사, 신협, 새마을금고 등) 및 국가·지방자치단체에서 취급된 대출을 포함합니다. 물론, 주택금융공사의 보금자리론·디딤돌대출도 포함됩니다.

단, 불법사금융 및 개인 간의 금전소비대차에 의한 대여금 등은 상환 대상에서 제외됩니다.

 

2. 무조건 최대인출한도인 90%까지 모두 인출해야 하나요?

 

아닙니다. 최대인출한도 90% 이내에서 필요한 만큼만 인출하여 기존의 주택담보대출을 상환하실 수 있습니다.

 

3. 연금 일시인출분에 대한 용도 제한은 없나요?

 

주담대 상환용 주택연금의 일시인출금은 해당 주택을 담보로 한 선순위 담보대출 잔액을 상환하는 용도로만 사용 가능합니다.

다만, 일반 주택연금을 통해 50%이내 인출 시에는 담보대출 상환의무 등의 용도 제한 없이(단, 주택구입 및 임차자금, 사행성 및 사치오락성 지출자금 등은 제외) 수시로 인출이 가능합니다.



4. 기존 대출이 주택연금 인출한도보다 많은 경우엔 어떻게 하나요?

 

기존 대출잔액이 일시인출한도(대출한도의 90%)를 초과하는 경우 초과분에 대한 주택연금 가입자의 별도 상환이 필요합니다.

다만, 인출한도 90%를 모두 활용하여 주택연금을 인출하더라도 기존의 주택담보대출 상환에 약간 부족한 경우에는  최대 1천만원의 범위 내에서 ‘서울보증보험 내집연금 연계 신용대출’을 이용할 수 있습니다.

□ 대상자격 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급권자*

  * 「기초연금법」상 기초연금 수급자 대상 연령 : 65세 이상



□ 보유주택수 : 부부기준 1주택자



□ 주택가격 : 시가 2억5천만원 미만



□ 인출한도 : 대출한도의 50%이내 수시인출(대부분의 노후생활비 용도로 사용 가능)



□ 지급유형 : 정액형만 가능(지급유형 변경 불가)



□ 월지급금 : 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만의 주택은 월지급금을 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령하고, 1억 8천만원 미만의 주택은 일반형 주택연금 대비 최대 약 25% 더 수령(단, 우대형 주택연금의 월지급금은 2억5천만원을 기준으로 한 일반형 주택연금의 월지급금을 초과할 수 없음)

 

※ 「내집연금」 3종세트는 ‘16.4.25 출시

1. 주택이 2채 이상이어도 합산가격 2억5천만원 미만이면 우대형 대상이 되나요?

 

우대형 주택연금은 부부기준 1주택자의 경우에 한해서만 이용이 가능해요.

우대형 주택연금은 저가주택을 보유한 고령자에 대해 정부의 재원이 지원되는 상품이므로, 사회 통념상 주택보유수가 보유 자산의 중요한 척도임을 감안하여 다주택자에 대한 가입을 제한하고 있어요.

 

 

2. 우대형 가입 이후 추가로 주택을 구입할 경우에는?

 

우대형 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품으로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 지속적으로 사후관리가 필요해요.

 

따라서 우대형 주택연금 가입후 추가로 주택을 취득한 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도, 개별인출금)을 감액* 조정하여 지급합니다. 다만, 추가취득한 주택을 처분할 경우 월지급금은 당초 수준으로 재조정돼요.

 

* 보증신청일이 ‘26.5.31.까지는 90%, ‘26.6.1.이후는 가입 시 기준(연령, 주택가격 등)으로 산정된 종신지급방식 정액형 월지급금을 우대지급방식 월지급금으로 나눈 비율, 대출상환우대방식인 경우 가입 시 기준(연령, 주택가격 등)으로 산정된 대출상환방식 월지급금을 대출상환우대방식 월지급금으로 나눈 비율로 감액(단, 일정률 계산 시 월지급금은 인출한도를 설정하지 않은 것으로 봄)


 

고객님께서 지사에 내방하여 주택연금에 대한 상담 후 신청을 결정하고 필요서류들을 제출하시면, 공사에서 주택에 대하여 심사과정을 거쳐요.

 

공사에서는 고객님의 편의를 위해 표준처리기간을 1개월로 정하고 있으며 통상 2~3주가 소요되나, 관할 지사의 사정에 따라 달라질 수 있어요.

 

주택연금을 이용하시다가 중도 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 동일 주택을 담보로 다시 가입이 불가능해요.

 

다만, 재가입 시점의 주택가격(평가액)이 직전 가입 시점의 주택가격(평가액)에 직전 가입 시점의 연금모형상 주택가격상승률을 적용한 가액보다 낮거나 같은 경우에는 다시 가입하실 수 있어요.