HF 한국주택금융공사

① 주택연금보증을 이용하시면 공사에 아래와 같이 보증료를 납부하셔야 해요.

 

- 초기보증료 : 주택가격의 1.0%를 최초 취급시 1회 납부

 

- 연보증료 : 보증잔액의 연 0.95%를 매월 나누어서 납부

 

※ 대출상환(우대)방식 주택연금의 경우 초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급시 1회 납부하며, 연보증료는 보증잔액의 연 1.0%를 매월 나누어서 납부합니다.

 

② 주택연금보증료는 주택연금 제도의 장기적이고 안정적인 운영을 위해 부과하는 일종의 보험료로, 선진국의 사례조사와 금융전문가의 연구를 거쳐 산출한 결과에요. 보증료는 기금의 손실을 보전하고 일정수준의 월지급금을 확보하기 위한 용도로 사용되고 있어요.

 

③ 다만 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 금융기관이 월지급금과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사로 납부하고 해당 금액은 대출잔액에 가산되어요.

 

[가입비용] 

주택연금에 가입하실 때 드는 비용으로는 저당권 설정을 위한 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세 등 세금, 대출기관 인지세와 (주택감정평가를 요청하셨을 경우)감정평가수수료 등이 있습니다. 저당권 설정시 발생하는 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

 

※ 지방세특례제한법 관련규정에 따라 2025년 1월 1일부터 등록면허세의 50%가 감면(주택가격 및 보유수에 따라 차등 적용)되며, 등록면허세 감면은 고객님이 등록면허세를 부담하는 경우에 한하여 가능합니다. 위 법령상 등록면허세 감면 일몰기한이 경과하는 2028년부터는 등록면허세가 감면되지 않습니다.

 

즉, 현재 저당권 설정시 등록면허세의 50%와 지방교육세(등록면허세액의 20%)를 부담하셔야 합니다.

 

※ 등록면허세는 저당권설정금액을 기준으로 부과되며 ① 최초보증기한(부부 중 연소자를 기준으로 100세의 말일)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) ② 보증금액의 120% 중에서 저당권 설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

다만, 추후 대출잔액이 저당권설정금액의 85%에 도달하기 전에 공사가 설정금액 변경(증액) 또는 추가설정을 요청할 수 있으며, 이에 응하지 않으면 지급정지 및 주택연금계약이 종료될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

 

[가입비용 예시 - 저당권방식('25.6월기준)]

주택가격 6억원(공시가격 4.2억원), 1가구 1주택자이고, 60세이신 분이 주택연금에 가입하셨을 경우 아래의 가입비용이 발생합니다.

 

      1. 법무사 비용: 최대 330,000원 (현재 한시적으로 공사에서 비용 일부 지원)

2. 등록면허세 및 지방교육세(부기등기 포함):

① 1가구 1주택이고 공시가격 5억원 이하인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 799,800원(50% 감면된 금액) 

(2) 보증금액 X 120% 선택시 : 1,891,200원(150만원 공제된 금액)

       ② ①이외인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 :  799,800원(50% 감면된 금액) 

(2) 보증금액 X 120% 선택시 :  3,482,400원(150만원 공제된 금액)

     3. 대출기관 인지세 : 75,000원

     4. 주택 감정평가수수료 :  833,800원 

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

- 총 부담비용(최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시, 인터넷시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 약 1,050,000원

 

 

[가입비용 예시 - 신탁방식('25.6월기준)]

1. 법무사 비용 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

2. 등록면허세 및 지방교육세 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

3. 대출기관 인지세 : 75,000원

      4. 주택 감정평가수수료 : 833,800원

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

- 총 부담비용(인터넷 시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 75,000원

위 내용은 예시이며, 정확한 비용은 관할지사로 문의주시기 바랍니다.

 



[세제혜택]

주택연금에 가입하시면 당해연도에 납부해야할 재산세의 25%를 감면받습니다. 다만, 2019년부터 1가구 1주택에 한해 재산세가 감면됩니다. 감면대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 주택연금을 이용하고 있는 분으로서 재산세 본세에 한하여 감면이 적용됩니다. 주택가격이 5억원을 초과하는 주택의 경우에는 5억원에 해당하는 재산세 본세의 25%를 감면받습니다.

참고로 공사가 지자체와 협의하여 재산세 납부고지서 발급 시 감면하여 부과하도록 조치하고 있으므로, 가입자께서 재산세 감면을 별도로 신청할 필요는 없습니다. 다만, 6월 1일 이전 근저당권 설정 등기를 하였으나 6월 1일까지 최초 실행하지 않으신 경우 당해에 한하여 공사의 일괄신청 대상에서 제외됩니다. 이 경우 고객님께서 지자체에 개별감면 또는 환급(5년 이내) 신청이 가능합니다.

 

이 밖에 주택연금 대출이자비용도 연금소득에서 공제(연간 200만원 한도) 받는 등 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

주택연금 담보대상주택의 가격평가는

① 한국부동산원의 인터넷 시세

② 국민은행의 인터넷 시세

③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)

④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

을 순차적으로 적용해요.

 

단, 고객이 요청하시는 경우 감정평가액을 우선 적용하며 감정평가비용은 고객님께서 부담하셔야 해요.

 

위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우, 담보주택의 가격을 12억원으로 봐요.

 

① 주택연금은 가입자의 연령(부부의 경우 나이가 적은 분 기준)과 주택가격에 따라 다르게 책정되어요.

     즉 나이가 많을수록, 주택가격이 높을수록 더 많은 연금을 받을 수 있어요.



② 예상 연금액은 아래에서 조회할 수 있어요.

      공사 홈페이지(hf.go.kr) -> 주택연금 -> 예상연금조회

 

③ 주택연금은 주택소유자와 배우자 모두의 평생거주와 평생 연급지급을 보장해요.

 

④ 다만, 아래와 같은 사유가 발생할 경우 연금지급이 중단되고 계약이 종료될 수 있어요.

 

   - 가입자 또는 연대보증인인 배우자(공동소유자)가 해당 주택을 매각하거나 증여하는 등 소유권을 상실하는 경우

 

   - 주택소유자 사망 후 6개월 이내에 그 배우자 앞으로 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우

 

   - 가입자와 배우자 모두 1년 이상 계속 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우(입원 등 공사가 인정하는 불가피한 경우는 제외)

 

   - 가입자 및 배우자 모두 다른 장소(주민등록상 주소지가 다른 장소)로 이사한 경우 등(입원 등 불가피한 사정이 있어 사전에 공사의 동의를 받은 경우는 제외)

 

 

1. 월지급금 지급방식

(1) 종신지급방식

인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(2) 종신혼합방식

인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 종신지급방식보다 월지급금이 적어짐

(3) 확정기간혼합방식

인출한도 범위(대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 일정한 기간 동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식(소유 주택이 노인복지주택인 경우, 선택하실 수 없습니다.)



* 인출한도 중 대출한도의 5%에 해당하는 금액(의무설정인출한도)은 매월 연금형태로 지급받는 기간이 종료된 이후 담보주택관리비, 의료비의 용도로만 사용하실 수 있습니다.

(4) 대출상환방식

본인 또는 배우자가 담보주택을 담보로 대출받은 금액 또는 폐업예정 소상공인인 본인 또는 배우자가 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 지급받고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(5) 대출상환우대방식

대출상환방식 대상자이면서 본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 대출상환방식보다 인출한도 및 월지급금을 우대하여 지급받는 방식

(6) 우대지급방식

본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받되 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식

(7) 우대혼합방식

본인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(65세 이상)이며 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유하신 경우 인출한도 범위(우대지급방식 대출한도의 50%, 재건축등 분담금 납부자금의 경우 70%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

 

2. 월지급금 지급유형

지급방식에 따라 선택할 수 있는 지급유형은 다음과 같습니다.

(1) 정액형 : 평생동안 매월 동일한 금액의 연금을 받는 방식

(2) 초기증액형 : 초기 일정기간 동안은 정액형보다 많이 받다가 해당기간 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식으로, 초기 일정기간은 3년, 5년, 7년 또는 10년 중에서 선택 가능

(3) 정기증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

 

이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있어요.

 

공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도를 운영하고 있어요.

 

이를 활용하여 주택연금을 가입하고자 하는 담보주택에 선순위대출이 있는 경우 이를 모두 상환하신 후 가입이 가능해요.

 

인출한도는 지급방식별로 설정 가능한 금액이 달라요.

 

- 일반형 주택연금 : 대출한도의 50%이내

 

- 우대형 주택연금 : 대출한도의 50%이내

 

- 주택담보대출 상환용(이하 '대출상환방식') 및 대출상환우대방식 주택연금 : 대출한도의 90%이내

 

 

 

※ 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액으로, 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정

 

※ 대출상환방식 및 대출상환우대방식은 일반형 주택연금(종신지급방식) 대출한도의 50%를 초과하는 담보주택 선순위 주담대를 상환하면서 가입하는 경우에 한하여 선택 가능

 

□ 저당권방식 주택연금의 경우 보증금을 받고 전세나 월세를 줄 수 없어요.

 

① 주택연금은 담보주택에 거주하면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서 임대할 수 있어요. 다만, 신청인 및 배우자 모두 질병 치료를 위한 입원 등 공사가 인정하는‘실거주 예외 사유’에 해당 시 담보주택을 보증금 없는 월세로 전부임대 중인 경우에도 가입이 가능해요.(부부합산 1주택자에 한함)


     

* 가입 시 실거주 예외 인정사유

 - 질병 치료 등을 위한 병원, 요양시설 등에 입원(소)

 - 자녀 등 봉양을 받기 위해 다른 주택 등에 장기체류

 - 노인주거복지시설(노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정) 이주

 


② 또한, 주택연금 이용중에도 병원·요양원 입소 또는 자녀봉양을 받기 위한 이사 등 실거주 예외 사유가 있는 경우, 거주 이전에 대한 공사의 승인을 받고 담보주택 전부 임대에 대한 동의를 받으면 보증금 없는 월세로 주택 전부를 임대할 수 있어요.

 

* 이용 중 실거주 예외 인정사유

 - 질병 치료 등을 위한 병원, 요양시설 등에 입원(소)

 - 자녀 등 봉양을 받기 위해 다른 주택 등에 장기체류

 - 노인주거복지시설(노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정) 이주

 - 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

 - 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

 

□ 신탁방식 주택연금의 경우 보증금 있는 임대가 가능해요.

 

① 신탁방식 주택연금 가입 시점에 담보주택 전부 또는 일부를 임대중인 경우, 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야하고, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 해요.

 

* 가입하려는 주택을 전부 임대중인 경우, 임대차를 유지한 상태로는 주택연금에 가입할 수 없어요. 다만, 신청인 및 배우자 모두 질병 치료를 위한 입원 등 공사가 인정하는‘실거주 예외 사유’에 해당하고, 부부합산 1주택자이면, 담보주택을 전부 임대 중인 경우도 가입이 가능해요.

 

② 신탁방식 주택연금 이용 중 담보주택을 신규로 임대하거나 기존 임대차계약을 갱신하는 경우, 공사의 동의(보증금 없는 일부 임대 제외)를 받아야 하며, 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야 해요.

 

담보주택에 대한 보증금 있는 임대차계약은 4건(단독주택의 경우 제한 없음)이하 여야하며, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 해요.

 

* 주택을 전부임대 하는 경우는 공사의 주민등록 이전 승인을 받아야 해요.

주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있어요. 이 때, 신규주택의 공시가격등*은 조건변경 승인일을 기준으로 12억원 이하이거나 기존 거주주택(기존주택) 공시가격등*보다 낮거나 같아야 해요.

 

 

 

* 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격을 말하며, 공시가격이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」 제4조에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가격(시가표준액) → 한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액의 순서로 적용합니다.

 

 

 

※ 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오피스텔 간의 담보주택 변경은 허용되지 않습니다.

 

 

 

이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 각각 평가하며, 평가 결과 담보가치가 증가·동일·감소함에 따라 월지급금이 증가, 동일 또는 감소할 수 있어요.

 

 

 

다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치가 증가한 경우에도 주택가격 12억원에 해당하는 월지급금까지만 지급받으실 수 있으므로, 반드시 이사 가능여부 등을 관할 지사로 사전에 문의하셔야 해요.

 

매월 월단위로 납부하는 연보증료는 잔여기간을 정산하여 돌려드려요.

초기보증료는 가입비 성격으로 중도이탈 방지를 위한 목적도 포함하고 있어 환급하지 않는 것이 원칙이에요.

 

(약정철회) 다만, 최초 연금실행일로부터 30일 이내(기간의 말일이 휴인인 경우 다음 영업일)까지 대출금을 모두 상환하고 보증약정철회를 요청하는 경우에는 초기보증료와 연보증료 전액을 환급해 드려요.

 

보증약정 철회기간 이내에 가입자가 사망하여 대출금을 전부 상환하고 해지하는 경우에도 납부한 초기보증료와 연보증료 전액을 환급해 드려요.

 

(주택멸실) 또한, 재난 등에 의한 주택멸실로 대출금을 전부 상환하고 보증을 해지하는 경우 공사가 별도로 정한 금액을 환급해 드려요.

 

(5년이내 보증해지) 최초 연금 실행일로부터 5년이 경과하기 이전에 대출금을 전부 상환하고 해지하는 경우, 납부한 초기보증료 중 연금 이용기간에 비례한 액수를 차감한 금액을 환급해 드려요.

 단, 초기보증료 일부 환급금액은 납부한 초기보증료와 5년을 기준으로 남은 기간에 따라 달라집니다.

 

가입자가 사망하여 최초 가입하실 때부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 주택연금을 이어받기 위해서는 가입자의 사망일로부터 6개월 이내에 채무인수 절차를 진행해야 합니다.

 

☞채무인수 절차란,

 

① 상속인들의 동의를 받아 배우자 앞으로 담보주택 소유권을 전부 이전한 후(신탁방식 주택연금의 경우는 제외)

② 관할지사 내방하여 근저당권설정변경계약 체결 등 채무인수 관련 서류를 작성하고 채무인수 심사에 필요한 서류를 제출하셔야 하며,

③ 최종적으로 은행에 방문하여 연금통장 개설 등의 절차를 진행하셔야 합니다.

 

※ 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하셔야 합니다.

ㅇ 대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다.

ㅇ 상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다. 또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다.

ㅇ 주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.